专家警告税法改革恐致房租飙升6%，低收入租客财务压力或将雪上加霜

近日，澳洲拟议的住房改革在媒体与金融界引发广泛恐慌。

这并不令人意外，因为对大多数澳人而言，房产是其一生中最大的资产，目前约有三分之二的家庭已完全拥有住房或正在偿还房贷。

颇为讽刺的是，在历经长期暴涨后的房价回调，反而在客观上降低了购房门槛，使更多无房一族有望退出租赁市场、实现自居。同时，房市降温也有助于抑制过度消费，从而减缓澳联储进一步收紧货币政策的压力。到目前为止，一切似乎都在向好的方向发展。

尽管议会通过税改的初衷是提高住房自住率，但这并不是通过增加新房供应来实现，而是旨在抑制投资者的竞争。

然而，当投资者对现有房产的需求降温，势必会导致未来租赁房源的供应萎缩。由于负扣税和资本利得税优惠是投资者税后收益的核心支撑，一旦这些优惠被取消，对租赁市场的冲击恐将难以规避。

独立预测机构及建模专家 Peter Downes 的数据指出，面对税改带来的预计 60 亿至 70 亿澳元的税收增长，租金最终需要上涨约 6% 才能填补缺口。

这一预测远高于财政部此前作出的“租金基本不受影响”的乐观估计，意味着该政策对家庭财务和通胀带来的潜在风险显然被严重低估了。

目前，超过半数的低收入家庭已面临沉重的租金压力，其中甚至有三分之一处于极度困难之中。

雪上加霜的是，租金在消费者价格指数（CPI）中的权重高居第二，占比达 6.6%。最新数据显示，过去 12 个月全国租金均价上涨了 3.6%，而新签租约的要价租金更是飙升了 5.9%。

一旦房租按预期大幅上涨，将使澳洲联邦储备银行（RBA，以下简称澳联储）抗击通胀的工作陷入被动。所幸在政策调控与客观因素的共同作用下，整体通胀压力已见顶并呈现回落趋势。

此前，澳联储连续加息并多次亮出“鹰派”警告，加之近期国际油价适时下跌以及澳元升值降低了进口成本，在一定程度上稳定了市场对通胀的预期。随着限制性货币政策的持续发力，各行各业的产能及劳动力市场压力也正在逐步释放。

然而，去年的教训历历在目：下调利率绝不可操之过急。澳联储此前曾坦言，其货币政策委员会误判了通胀下行的早期信号，急于连续降息，结果导致通胀甚至在中东冲突爆发前就录得反弹。

为了避免飙升的租金破坏当前的经济向好势头，大幅增加新房供应势在必行。尽管住宅审批和开工数据有所回暖，但项目工期过长依然是难以逾越的障碍。

这一困局深层次折射出澳洲建筑业生产率的滑坡：过度监管、劳动力培训投资匮乏（基建狂潮进一步加剧了用工荒）、开发商高额的融资成本以及供应链效率低下，无一不在侵蚀着建筑工期。

值得欣慰的是，各级政府目前正展现出更积极的姿态，着手破除这些长期存在的行业壁垒。

对现有房产的负扣税和资本利得税的调整影响投资者的税后回报。图片来源：Wolter Peeters