悉尼清盘率跌至48%，创2020年以来新低！墨尔本同步走弱，春季楼市将何去何从？

月度拍卖清盘率跌至2020年以来最低，但市场开始出现企稳迹象。

这并不代表房价马上会止跌。更准确地说，越来越多卖家意识到，若想完成交易，就不能再坚持过去的价位。

冬季房源供应减少，也对市场产生了季节性影响。与此同时，购房需求同样下降，因此近期的稳定表现能否延续至春季，仍未有保证。

Domain数据显示，悉尼6月份的拍卖清盘率为48%，创2020年4月封城以来新低。当时拍卖被大批取消，清盘率一度降至36.2%。

墨尔本的月度清盘率则降至52.3%，是2020年9月以来最低。该市当时处于封锁状态，清盘率曾低至46.4%。

月度数据比每周六晚公布的初步数据更能反映市场全貌，因为研究人员之后还会陆续收到成交及流拍结果。房屋没有在拍卖锤下售出的经纪人，并不一定会马上上报结果。

两地的拍卖市场从年初起便逐步转弱。2月份，约三分之二安排拍卖的房屋成功售出，正值房价上涨之际。

不久后，清盘率降至约60%——这是买卖双方通常被视为势均力敌的水平。随后市场跌入下行期，另一项研究也显示，澳洲两大城市的房屋价值正在减少。

今年年初，购房者原本期待利率维持不变。仅仅几个月前，经济学家还预测2025年圣诞节前会有更多降息，但最终并未实现。

结果却是，澳洲联邦储备银行（RBA）三度上调现金利率，至5月份达到4.35%，买家的可借款额度因而减少。

拍卖市场正在走弱。摄影：Audrey Richardson

美伊战争削弱市场信心，也推高汽油账单，令买家更加审慎地安排预算。随后，联邦预算又改变了投资者房产税的相关规则。

部分投资者因此暂缓原有计划。

虽然6月份的清盘率偏低，但拍卖市场仍有逐渐稳定的迹象。

过去两个周末，初步清盘率均超过50%。随着研究人员收到更多结果，最终数字可能向下修订；不过，清盘率尚未再跌回三周前悉尼触及的47%。

一些卖家愿意下调预期价格，以便在拍卖中售出，而不是任由房产流拍。

当卖家确认市场正在下滑，或许会把要价调整至更现实的水平，以换取成交。这有助于托住清盘率，但若卖家的价格预期比几个月前低，房价便会继续下跌。

如今清盘率没有进一步走低，另一个可能原因是冬季上市房屋较少。买家需求较夏末有所减弱，预定举行的拍卖场次也同步减少。

传统上，房主喜欢等到春季、花园盛开时出售房屋。

因此，春季走势尤其难以预测：买家可能不多，但届时会有多少卖家入市，目前更不明朗。

AMP首席经济学家Shane Oliver博士表示，房源紧缺的7月通常会带来清盘率的季节性回升，但这次市场变化可能不止一个原因。

他说，卖家撤回房产、希望等到更高售价，部分解释了这一季节性现象：“我认为这有一部分是季节因素，也因为卖家把房产撤下市场，理由是他们想卖得更贵。”

如果卖家继续观望，今年春季的房源量可能低于往年。不需要立即出售的房主，可能会选择继续等待。

Oliver想起2017年至2019年的市场低迷期。当时，监管收紧投资者贷款、金融服务皇家委员会（financial services royal commission）调查，以及人们担心负扣税优惠会改变，多种因素叠加。Oliver说，过了一段时间，一些卖家“放弃坚持，决定还是赶紧退出”。

他认为，这次也可能重演类似局面：卖家选择卖掉房产，而不是继续等待、冒着售价更低的风险。

需求方面，Oliver预计投资者会暂时不买，直到房价更低或租金更高。若能明确确认澳联储已完成加息，也可能为市场带来支撑；但他指出，这个信号目前还没有出现。

他说：“现在还不能说清盘率已经触底。我估计，清盘率还会疲弱一阵子。”

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell博士则持不同看法，预计卖家会减少挂牌，而她已经开始观察到这一趋势。

她说：“如果悉尼清盘率跌得比48%更低，我会非常意外。因为市场最终会走到一个阶段，卖家会说：‘现在的条件不合适，我先不卖。’”

她说：“我认为，只有在心里已经有了一个现实价格的情况下，你才会把房屋挂牌出售。”