清空率跌破50%！澳洲各大银行下调今年房产增长预测（组图）

伴随着上周全澳房产拍卖清盘率跌破50%、创下新冠疫情暴增以来的最低纪录，悉尼和墨尔本的房价也录得显著跌幅，澳洲房市降温信号愈发明显。

对此，联邦住房部长 Clare O'Neil 承认房地产市场确实在经历震荡，但她坚称，政府提出的负扣税与资本利得税改革并不是导致市场下滑的唯一原因。

O'Neil 在本周三接受澳洲广播公司（ABC）采访时表示，虽然税控改革确实会影响房市走势，但绝非主要驱动因素。她指出，澳洲房市本身就具有周期性，主要住房市场此前已出现下行趋势，当前的降温只是多年异常暴涨后的正常“调整”。自疫情时期至今，全澳房价经历了一轮高歌猛进、涨幅超过50%，目前的下跌只是一家市场修复。

针对“调整”这一表态，尽管在市场专业术语中通常指代10%以上的跌幅，但 O'Neil 的办公室随后澄清称，部长在此仅是广义地描述公开数据所反映的价格下跌趋势。

据悉，联邦政府此次税务改革旨在取消主要惠及房产投资者的税收优惠，从而降低准入门槛，让首次购房者在房市中更具竞争力。

具体而言，新政将投资房亏损的负扣税抵扣限制在“新房产”上，而已持有的现有房产优惠不受影响。此外，政府还将取消未来资产出售利润50%的资本利得税折扣，取而代之的是基于通胀调整的折扣。

财政部模型估算，若该改革方案顺利通过立法，预计将有75,000套原本会流向投资客的房产转而售予首次购房者。

不过，尽管政府正致力于提高住房可负担性，但 O'Neil 也坦言，在下届联邦大选前，澳洲民众恐怕很难看到住房可负担性出现显著改善。

工党极力回避敏感的“房价下跌”舆论

在此前的联邦预算案公布之夜，政府曾对税改后的房产价值走势描绘了一幅乐观蓝图，预测房价在中期内仍将继续增长，仅是增速有所放缓。当时财政部模型预测价格涨幅将收窄2%，但并未明确说明“中期”具体指代多久。

然而，在预算案公布后的短短几周内，大趋势便发生逆转。联邦银行（CBA）已下调其预测，其经济学家预计今年房价将基本持平，而该行在政策刚出台时的最初预测是增长3%。

艾博年一直谨慎行事，不愿疏电已经拥有房产的澳人。（ABC新闻：Ian Cutmore）

目前，总理艾博年及其他工党高层均对房市措辞极为谨慎。他们更倾向于将房产贬值描述为“价格正常化回归”，因为各党派政客深知，他们必须在吸引首次购房者和安抚既有房产拥有者之间艰难寻找平衡。

本月早些时候，总理艾博年重申，政府正致力于“重新平衡系统”，引导投资决策基于“经济基本面而非一味追逐税收优惠”。

联邦财政部长 Jim Chalmers 亦强调，税革目的并非追求“特定价格结果”，而是为了给那些试图重返房市的普通澳人提供一个“公平竞争的机会”。

同时，联邦社会服务部长 Tanya Plibersek 也在今早呼吁大家“保持冷静、深呼吸”。她指出，清盘率在周末的微幅下滑，只是当前全球局势动荡及利率不断变动下的特征之一。

另一方面，反对党方面也未能针对高昂房价给出明确的核心应对目标。联邦反对党党魁 Angus Taylor 仅表示希望看到住房逐步变得“再次可负担”；而联邦影子财政部长 Tim Wilson 则主张“市场价格应当完全由市场机制来决定”。

各大银行纷纷下调房市增长预期

尽管从中长期来看，澳洲房市仍有可能实现预测的原定2%涨幅。但联邦银行的经济学家发出警示，市场短期内正面临多重阻力，由于税收政策变化、地缘冲突带来的持续高通胀、加上高息环境的叠加压力，市场已出现“动能丧失”的疲态。

经济学家们指出，市场对税改的反应比预期的更快，这进一步“加剧了短期内急剧放缓的潜在风险”。但他们同时指出，相较于利率、建房供应以及人口增长等根本性因素，税改的长期实质影响依然相对温和。该行预计，明年初房价将逐步站稳，随后温和回升。

与此同时，澳新银行（ANZ）给出了更为悲观的预测：今年各大首府城市的房价将整体下跌2.1%，并在2027年进一步深调3.3%。相比在4月预算案公布之前曾期待因高息预测见顶而推动房价上涨，目前的预测已出现大幅反转。

无独有偶，投资银行摩根士丹利在5月时也预测，本轮房价最终跌幅可能在5%至10%之间，指出这将成为“过去40年来澳洲最猛烈的一次价格调整”。

针对现状，联邦影子住房与无家可归者事务部长 Andrew Bragg 表示，市场是否正处于真正的大调整周期仍需时间实证，但摆在眼前的事实是，高昂房价依然是压在首次购房者头上的大山。

Bragg 直言，房市向来是一场长期博弈，自己无法对部长的乐观预测下定论。他强调，如果没有大量的新增住房供应注入市场，房价稳定或可负担性的切实改善恐将是一句空话。