清盘率走低，预批买家怎么抢占先机？丨财神（组图）

贷款预批如何帮买家取得优势？

财神说 第一百五十八期 

最近如果你有在关注房市数据，可能会注意到一个现象——清盘率在往下走。

旺市的时候，清盘率能到七成以上；而现在掉到五成出头，甚至更低。

很多人看到这个数字会慌，觉得“市场不行了，是不是该观望”。但今天我想换个角度告诉你：

如果你手里有一张银行预批，

清盘率走低，

其实是你出手的好时机。

本期的内容就来来聊聊具体该怎么做。

先简单说一下，清盘率就是某一周拍卖的房子里，成功卖出去的比例。CoreLogic和Domain每周都会出这个数据，可以把它当成市场的"体温计"。

当清盘率往下掉，背后通常是两件事在发生：

一个是流拍，也就是拍卖当天没卖掉的的房子变多了；另一个是越来越多房子从拍卖改成私下议价。

那这两件事对买家意味着什么？答案是卖家急了，买家开始主导市场议价的窗口打开了。

但光知道市场弱还不够。真正能让你占便宜的，是你手里那张银行预批。

为什么预批在弱市里特别值钱？我给你讲三点。

01

确定性

Pre-Approval

清盘率低的时候，卖家最怕什么？

最怕买家签了合同，结果贷款批不下来，到头来一场空。你手握预批，等于告诉卖家：我有能力按时成交。这本身就是筹码。

02

速度

Pre-Approval

预批买家可以缩短贷款条件期，甚至在条件成熟的时候直接给无条件报价。

对一个急着脱手的卖家来说，"快"有时候比"多给几千块"还有吸引力。

03

心理定力

Pre-Approval

你知道自己的真实上限，谈判的时候就不会被中介带节奏，也不会一冲动买在高点。

不过这里要提醒一句——预批不等于正式批贷。它一般有效期三到六个月，而且是有条件的，最后还要看估值和银行复核。所以把它当谈判工具，别当成成交保证。

那具体怎么操作？

01

盯住流拍的房子

拍卖当天没卖掉的，是议价的金矿。卖家这时候心理预期已经被现实修正了，中介也急着促成。你带着预批主动去谈，往往能谈到保留价以下。

02

用确定性换价格

谈判别只盯着数字，要把你的软优势摆出来——预批在手、成交周期能配合、首付到位。

你可以这么说：我可以接受比较短的成交期，贷款条件也基本到位，但价格得反映现在的市场。把卖家对确定性的渴望，换成价格上的让步。

03

多准备几张预批牌

不同银行算出来的借贷能力差挺多的，这跟APRA的还款缓冲、负债收入比这些政策有关。

通过经纪人了解自己在几家银行的上限，你才知道自己的价格到底能出到多少。

最后说几个容易踩的坑。

首先，别把预批额度当成“必须花满”的预算。预批是你的天花板，不是目标价。弱市的意义就在于——你可以买在天花板下面。

第二，小心预批过期。看房周期一拉长，预批失效之后又碰上利率或政策变化，你的借贷能力可能就缩水了。所以保持跟经纪沟通，该续就续。

第三，别让预批给你虚假的安全感。最后能不能批，还要看房子的估值。市场弱的时候估值往往偏保守，万一估值不够，你可能得自己补差额。

总结一下：

清盘率走低，对手里有预批的买家来说，其实是结构性的好事——对手少了、卖家软了、议价空间打开了。

但这个优势能不能兑现，取决于你是不是真的理解预批的边界。

它是用来增强确定性、换价格让步的工具，不是让你孤注一掷的通行证。用对了，弱市就是你出手的时候。