双拼别墅之殇——隔壁跌了30%，那我呢？丨Buyer's Agent

朋友们好，我是大悟。

上周悉尼清盘率是51%。在过去没有更新的一个月里，清盘率分别是54%、51%、52%、51%，基本上都在50%左右徘徊，属于非常疲软的市场。

当然，无论清盘率是50%还是40%，市场里总还是会伴随着一些比较精彩的案例。

这期节目，我给大家准备了四个案例，分别位于北海滩、上东和下北。我们一套一套来说。

案例一 北海滩 Fairlight

• 占地：309平

• 4房3卫3车位

• 用时：66天

• 拍卖成交价：440万澳币

• 建议价：460万澳币

• 上一次成交记录：2023年10月，621.25万澳币

第一套物业位于北海滩Fairlight。这套房子的拍卖我在现场，也是今天这四套里，我觉得最值得讲的一套。

这套房子的建议价是460万，拍场只有一组人出价，出到440万。后来中介来回磨了很久，最后还是以440万卖掉。

房子所在的Griffiths Street，在Fairlight我觉得算是中档偏下的街。我印象中的Fairlight，应该是靠近咖啡馆Effies那一带，位置会更亮堂一些，而不是像这边靠墓地。

但这条街，也就是这套房子，在2023年10月上一手成交时，价格是621.25万澳币。这个价格在我看来，几乎重新定义了Fairlight双拼别墅的价格。当时这套卖完之后，我对周边的地挺感兴趣，但后来没有买。

这套房子卖完之后，其实业主应该也知道自己买贵了。

后来隔壁房子拿出来卖的时候，从2024年1月开始挂，一直挂到11月才卖掉。

当时建议价是550万，最后以560万成交。我猜当时这个买家应该挺高兴：你看，我560万买的，你去年花620万买的。

而这次以440万卖掉的，也就是之前620多万买入的那套。所以你看，duplex其实也是互相制约的。市场好的时候大家都好；不好的时候，也都会被影响。这套房子的跌幅确实非常惨淡。

我以前节目也说过，comparable sales不可能一直强。如果一直强，市场就不会跌。一旦价格掉下来，对于这套以及周边同类型物业的影响都会很大。

当然，对于developer来讲，这应该是一个很成功的开发。2021年400万买的地，后面两套房子一套560万、一套620万卖掉。所以你看，location还是很重要，尤其是抗跌性。

案例二 上东 Vaucluse

• 物业类型：House

• 占地：923平

• 6房3卫2车位

• 用时：24天

• 拍卖成交价：2322万澳币

• 建议价：2200万澳币

• 上一次成交记录：1660万澳币

第二套物业位于上东Vaucluse，是一套house，占地923平，6房3卫2车位，位于Vaucluse的明星街Vaucluse Road。

这条街对于很多预算很大的买家来说，基本就是闭着眼买。为什么？因为它有三宝景观，有signature景观，又是Vaucluse非常好的一条街。

这套房子上周用时24天，以2322万澳币拍场售出。当时建议价是2200万。我觉得这房子买得一点都不贵。

首先，这套房子在41 Vaucluse Road，看出去的景观质量非常高。其次，房子的房宽非常宽，接近29米，这对于未来开发来说非常重要。

卖家是在2020年11月以1660万澳币买入。从涨幅来看，我觉得倒不是特别猛，因为还要扣掉所有holding cost，最后也就是小赚。

但这套房子特别应景。按照以前的市场，像这种带溢价的房子，我觉得怎么也得2500万起。结果现在才卖到2300万左右。新闻里也说，买家到2300万左右就停了，最后这个结果也挺开心。

我跟客人也讲过，这种房子一出来，就重新定义了这类物业目前在市场中的定位。很多卖家如果现在要拿出来卖，说自己的房子怎么好、那么好，那别人就会拿这套来对比：你的有这套好吗？这套也就在2300万这个段位。

同时，现在市场上还有一套也在这条街的物业，我也去看过。我觉得地块没有这套好，当时还要3000万。你看，这套房子一出来，立马就把价格拉下来了。

所以现在市场上，像这种带溢价的房子，其实是特别好的买入时机。这个中介我觉得也很聪明，不要私下争，直接上拍场买，最公平、最安全。

案例三 上东 North Bondi

• 占地：328平

• 4房2卫2车位

• 用时：19天

• 以760万澳币拍前售出

• 上一次成交记录：2012年12月买入，地价170万澳币

第三套房子位于上东North Bondi。这套物业占地328平，4房2卫2车位，上周仅用时19天，就以760万澳币拍前售出。

这套房子的地是在2012年12月以170万澳币买入的，2017年推倒，2018/2019年盖好。我觉得这套卖得还挺不错。

为什么能卖到760万？首先，Gilgandra Road这条街在North Bondi算是中位价的街。地块挺漂亮，后院朝北，地势平整。

不过房子的完成度也比较一般。所以卖到760万，只能说运气不错。

有时候卖房子就是这样，只需要出现那么一个买家就可以了。

其实现在North Bondi市场上在卖的房子，我觉得比它好的也有。但估计可能业主要价比较高，所以很难快速卖掉。

案例四 下北 wollstonecraft

• 物业类型：Duplex

• 占地：399平

• 5房3卫2车位

• 上周off market成交

• 成交价：555万澳币

• 上一次成交记录：2014年11月买入，地价260.8万澳币

第四套物业位于下北Wollstonecraft。这套房子占地399平，5房3卫2车位，上周off market以555万澳币成交。

它在2014年11月买入时，地价是260.8万澳币。当时买的是一整块地，大概800平左右。之后在2018/2019年做了分地，做成两个duplex，并在2020/2021年建好。

我第一反应是：Wollstonecraft还有duplex？因为这种产品非常少。而且这个duplex盖得有点像独立屋的感觉。

Wollstonecraft在我印象中，一直是高密度区、老城区的高密度区，交通很方便，但 house 非常少，而且 house 基本上都是 conservation。所以这套房子从稀缺性来讲，还是非常强的。

当然，这个成交价也不便宜。555万在下北，我觉得是一个非常好的、非常能打的预算，买个独立屋问题不是很大。所以这套房子可能也是买家有自己的特殊要求。

以上就是本期节目的全部内容。感谢大家，我们下期再见。