澳专家预测房价10年内将暴涨50%，历史数据揭“绝不会跌”真相（组图）

尽管当前加息压力、经济寒意与拟议的投资税改革引发外界对房价下跌10%的预测，知名经济学家Stephen Koukoulas仍坚持认为，150年历史数据表明，房地产从长期来看“永远不会出现有意义的下跌”。

“三年、五年、十年后的房价，将比现在高得多，”他上周表示。

他承认短期内确实存在周期性波动——失业率上升、供应增加、需求走软，未来12至18个月房价可能走弱。但他强调，关键在于驱动房价的根本因素。

统计局（ABS）周二公布的数据显示，第一季度住宅物业价格上涨2.5%，总价值达12.8万亿澳元，单季增加3159亿澳元。

ABS金融统计主管Mish Tan博士表示，增长虽已较2025年底“放缓”，但存量仍比一年前高出11.9%。

从各州表现来看，维州是本季度唯一录得住宅物业均价下跌的州（-0.3%，即-2400澳元）；西澳（7.2%，即73,700澳元）和昆州（4.6%，即49,800澳元）则领涨全国。

2026年第一季度澳洲住宅物业总价。图片来源：ABS

曾担任前总理吉拉德高级顾问的Koukoulas在周四发布的视频中解释说，劳动力与材料成本的持续攀升，将不可避免地在长期推动房价上行。

假设未来十年通胀率维持在2%至5%之间，窗户、砖块、水泥等建材价格可能上涨高达40%；若技工工资每年涨4%，建房劳动力成本则将累计上涨约60%。

“将材料和劳动力成本综合考虑，未来十年，房价作为重置成本，应会上涨40%到50%，”他说。

Stephen Koukoulas表示，房价长期只会涨。图片来源：Supplied

SQM Research的Louis Christopher表示同意，但指出有多个因素在起作用。图片来源：Supplied

他进一步指出，若住宅价格跌破建筑成本，开发商便会停止建房，导致住房短缺，进而推高价格。“所以这是一种委婉的说法——从长远来看，房价永远不会下跌。它们总是会上涨，就像过去150年一样，期间会有小的周期性起伏，正如我们现在所见。”

2026年，随着加息冲击与重大税收改革接踵而至，悉尼和墨尔本的房价已开始下滑。联邦财政部文件预测，资本利得税和负扣税优惠的改革将使全国房价增长小幅收窄2%；部分经济学家则认为，市场或已走到数十年超级周期的尽头。

市场处于“过渡期”——但会持续多久？

税收改革争议让联邦政府部长们备受追问：究竟希望房价涨还是跌？对此，联邦住房部长Clare O'Neil上周在《Sunrise》节目中回应称：“我们希望看到的是可持续的增长。”她强调，相关改革旨在为首次置业者创造公平的竞争环境。

对于Koukoulas的预测，顶级房地产市场分析师、SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，要实现这一情景，“需要几件事情都顺他的意”。

他认同“当前的房地产低迷不会永远持续”，并指出澳洲眼下正处于一个“调整期”。

他预测，随着租金上涨、房价下跌，当房产逐渐转为现金流为正（即正扣税）时，投资者才会重返市场。“我认为这个过渡期将持续两年，所以我不认为这次低迷是短期的事情，”他说。

尽管近期有预测，澳洲的房产价值仍在上涨。图片来源：Supplied

不过，Christopher也提醒，美国和日本都曾出现过“很长一段时间”房屋成交价低于建筑成本的情况，但市场并不必然因此复苏。

他以日本为例，指出在这个国家应对人口下降时，其房地产市场已经崩溃。

他表示，澳洲的移民和人口增长是“多年来房价涨幅持续超越收入增长”的关键原因之一。若政治风向转变导致人口增长放缓，将给房价带来明显的下行压力。

10%的跌幅“相当轻微”

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee同样认为，房产成本会随时间推移而上升，“能跌多远是有一个自然底部的”。

她指出，当前建筑成本高企、建设量不足，这些因素共同支撑着房价处于相对高位。

她预测，明年房价将趋于稳定或略有下降，但这是在经历了“一轮惊人增长”之后才出现的回调。“如果真的看到下跌，最看空的跌幅也就是10%……这只会把我们带回到去年7月左右的水平，整体影响相当轻微，”她说。以珀斯为例，过去涨幅高达20%至25%，即便下跌10%，“几乎还没回到年初的水平”。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee。图片来源：Supplied

The Motley Fool的Scott Phillips。图片来源：Supplied

Conisbee还以墨尔本内城区Collingwood为例，说明高昂的建筑成本已超过公寓售价，导致开发商无法让一些几年前还可行的项目“成立”，供应压力或将持续。

The Motley Fool首席投资官Scott Phillips则认为，利率、通胀和税收变化叠加，意味着“房价将在相当长一段时期内受到抑制”。

他表示，建筑成本上升和人口增长对市场“并非新”压力，而税收变化和利率等“较新的因素”正在“改变轨迹”。

“在其他条件相同的情况下，我们将看到远不及过去那样的增长，甚至很可能看到下跌，”他说。